Quando si decide di vendere una casa in Liguria, uno degli aspetti da affrontare per primi è la documentazione.
Non conviene aspettare di avere già trovato un acquirente. Verificare i documenti dell’immobile prima di iniziare la vendita permette di individuare eventuali problemi catastali, urbanistici o amministrativi quando c’è ancora il tempo per risolverli.
I documenti necessari possono cambiare in base alla storia e alle caratteristiche della proprietà, ma per una normale compravendita immobiliare occorre generalmente predisporre la documentazione relativa al proprietario, alla provenienza dell’immobile, al Catasto, alla situazione urbanistica, alla prestazione energetica e, quando presenti, al condominio o a eventuali mutui e ipoteche.
Vediamo quali sono i principali.
1. Documento di identità, codice fiscale e stato civile del venditore
Il primo gruppo di documenti riguarda naturalmente il proprietario.
Generalmente vengono richiesti:
documento di identità e codice fiscale;
documentazione relativa allo stato civile ed eventuali convenzioni matrimoniali o accordi patrimoniali.
Se il proprietario è una società, saranno invece necessari i documenti societari e quelli che attestano i poteri di chi interviene nella vendita.
Il Consiglio Nazionale del Notariato include questi documenti tra quelli normalmente necessari per predisporre una compravendita immobiliare.
2. Atto di provenienza dell’immobile
È il documento che dimostra in che modo il venditore è diventato proprietario della casa.
Può essere, ad esempio:
un precedente atto di compravendita;
un atto di donazione o una successione;
una divisione o un altro titolo con cui è stata trasferita la proprietà.
L’atto di provenienza è particolarmente importante perché permette al notaio di ricostruire la storia giuridica dell’immobile.
3. Planimetria catastale e dati catastali
Prima di vendere bisogna verificare che la planimetria depositata al Catasto corrisponda allo stato reale dell’immobile.
La normativa prevede infatti che nell’atto notarile siano indicati i dati catastali e il riferimento alla planimetria depositata e che venga dichiarata la corrispondenza tra questi dati e lo stato di fatto.
Questo significa che, se nel corso degli anni sono state effettuate modifiche alla distribuzione interna, spostati muri, realizzato un secondo bagno o modificati altri elementi rilevanti senza aggiornare la planimetria, la situazione deve essere verificata prima del rogito.
È quindi opportuno controllare per tempo:
planimetria catastale;
visura catastale;
intestazione dell’immobile;
corrispondenza con lo stato attuale della casa.
Un tecnico abilitato può verificare la situazione e, quando necessario, predisporre gli eventuali aggiornamenti. L’agenzia immobiliare che segue la vendita può assistere il proprietario anche in questa fase, aiutandolo a individuare il professionista più adatto, come un geometra, un architetto o un ingegnere, e a coordinare le verifiche necessarie.
4. Conformità catastale e conformità urbanistica sono la stessa cosa?
No. È una distinzione molto importante.
Il Catasto descrive fiscalmente e graficamente l’immobile, ma una planimetria catastale corretta non dimostra automaticamente che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio.
Per verificare la situazione urbanistica bisogna ricostruire i titoli con cui l’immobile è stato costruito e successivamente modificato.
Possono quindi essere rilevanti, a seconda dell’immobile:
licenza o concessione edilizia;
permesso di costruire, DIA, SCIA o CILA;
eventuali condoni o sanatorie;
fine lavori, agibilità e altri provvedimenti edilizi.
Il Consiglio Nazionale del Notariato include infatti tra la documentazione normalmente richiesta al venditore anche i provvedimenti edilizi relativi alla costruzione e alle successive modifiche dell’immobile.
Questa è una delle verifiche più importanti da effettuare prima di mettere una casa in vendita. Sarà un tecnico abilitato a ricostruire e controllare la situazione urbanistico-edilizia dell’immobile, mentre l’agente immobiliare potrà affiancare il venditore nell’individuazione del professionista e nel coordinamento della documentazione necessaria alla vendita.
5. Attestato di Prestazione Energetica, APE
Per vendere una casa è necessario verificare anche l’Attestato di Prestazione Energetica.
In Liguria l’APE deve essere redatto da un professionista abilitato e trasmesso telematicamente al SIAPEL, il Sistema Informativo degli Attestati di Prestazione Energetica della Regione Liguria.
La certificazione energetica è particolarmente importante perché i dati relativi alla prestazione energetica devono essere riportati anche negli annunci immobiliari.
Di conseguenza, l’APE non è un documento da preparare soltanto poco prima del rogito: è opportuno averlo disponibile già quando l’immobile viene messo sul mercato.
Se esiste già un APE, bisogna verificare che sia ancora valido e che non siano stati effettuati successivamente interventi che richiedano il suo aggiornamento.
Anche in questo caso, l’agenzia immobiliare può aiutare il proprietario a verificare la presenza della documentazione e, quando necessario, a metterlo in contatto con un professionista abilitato per la predisposizione o l’aggiornamento dell’APE.
6. Documentazione condominiale
Se l’immobile fa parte di un condominio, prima del rogito è normalmente richiesta la dichiarazione dell’amministratore relativa al pagamento delle spese condominiali.
Questo aspetto è importante anche durante una trattativa. La presenza, ad esempio, di importanti lavori straordinari già approvati dovrebbe essere conosciuta prima di arrivare alla firma.
L’agente immobiliare può inoltre aiutare il proprietario a individuare con anticipo la documentazione condominiale da richiedere all’amministratore, evitando di doverla recuperare in fretta quando la trattativa è già avanzata.
7. Cosa succede se sulla casa c’è ancora un mutuo?
Avere un mutuo ancora in corso non impedisce di vendere l’immobile.
Bisogna però comunicarlo e verificare con la banca e con il notaio come verrà gestito al momento della vendita. Anche eventuali ipoteche risultanti sull’immobile devono essere controllate.
Se un precedente mutuo è già stato estinto ma l’ipoteca non risulta ancora formalmente cancellata, potrebbe essere necessario produrre la relativa documentazione. È un altro buon motivo per iniziare i controlli con anticipo.
8. Servono le certificazioni degli impianti?
È una domanda molto frequente.
Le dichiarazioni di conformità degli impianti, quando disponibili, sono certamente utili e vanno conservate e consegnate, ma la loro assenza non equivale automaticamente all’impossibilità di vendere l’immobile.
Bisogna avere tutti questi documenti prima di mettere casa in vendita?
Non necessariamente tutti nello stesso momento.
Ma aspettare di avere già un’offerta per iniziare a controllare la documentazione è spesso un errore.
Immaginiamo che un acquirente presenti una proposta e solo successivamente emerga che la planimetria non corrisponde allo stato di fatto oppure che un intervento realizzato anni prima non risulti correttamente documentato.
A quel punto occorre incaricare un tecnico, recuperare vecchie pratiche presso il Comune e, se necessario, procedere con una regolarizzazione.
La trattativa può rallentare e, nei casi peggiori, l’acquirente può perdere interesse.
La documentazione dovrebbe quindi essere considerata parte della preparazione della vendita, esattamente come la valutazione economica, le fotografie e la strategia di promozione.
Affidarsi fin dall’inizio a un’agenzia immobiliare strutturata consente inoltre al proprietario di sapere quali documenti recuperare, quali verifiche effettuare e quali professionisti coinvolgere, senza dover gestire da solo ogni singolo passaggio.
Quali documenti servono già per pubblicare l’annuncio?
Il documento più importante da predisporre già nella fase iniziale è l’Attestato di Prestazione Energetica, perché gli annunci immobiliari devono riportare le informazioni energetiche previste dalla normativa.
È inoltre molto utile avere già verificato la planimetria e la situazione generale dell’immobile.
Una vendita ben organizzata parte infatti prima della pubblicazione dell’annuncio.
Chi deve controllare i documenti prima della vendita?
Il lavoro coinvolge professionalità diverse.
L’agente immobiliare raccoglie la documentazione disponibile, conosce la storia dell’immobile, individua gli eventuali documenti mancanti e coordina le diverse fasi della vendita, mettendo il proprietario in contatto, quando necessario, con tecnici e professionisti qualificati.
Il tecnico, normalmente geometra, architetto o ingegnere, può verificare la situazione urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile.
Il notaio effettua i controlli giuridici necessari alla compravendita e predispone l’atto definitivo.
L’obiettivo dovrebbe essere arrivare alla proposta e poi al rogito avendo già individuato e, quando possibile, risolto le eventuali criticità.
Checklist: i principali documenti per vendere casa
In sintesi, per una normale vendita immobiliare è opportuno verificare:
documenti personali e codice fiscale del venditore;
documentazione sullo stato civile;
atto di provenienza;
planimetria e documentazione catastale;
titoli e pratiche urbanistico-edilizie;
Attestato di Prestazione Energetica;
agibilità, quando esistente o richiesta;
documentazione condominiale;
eventuale documentazione relativa a mutui e ipoteche;
documenti relativi a successioni o donazioni, se presenti;
certificazioni e documentazione degli impianti, quando disponibili.
Questa lista rappresenta una base generale. Ogni immobile ha però una propria storia e la documentazione effettivamente necessaria deve essere verificata in relazione alla specifica compravendita.
Cosa fare prima di vendere casa in Liguria?
Il consiglio più importante è semplice: non iniziare dalla pubblicazione dell’annuncio, ma dalla verifica dell’immobile.
Affidarsi a un agente immobiliare professionale significa non soltanto ottenere una corretta valutazione dell’immobile e definire una strategia di vendita, ma anche essere accompagnati nella raccolta e nel controllo della documentazione, individuando per tempo eventuali problematiche e coinvolgendo i professionisti necessari per risolverle.
Questo consente di affrontare la vendita con maggiore sicurezza e di evitare che un problema risolvibile diventi urgente quando è già stato trovato l’acquirente.
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