Quando si decide di vendere una casa in Liguria, uno degli aspetti da affrontare per primi è la documentazione.

Non conviene aspettare di avere già trovato un acquirente. Verificare i documenti dell’immobile prima di iniziare la vendita permette di individuare eventuali problemi catastali, urbanistici o amministrativi quando c’è ancora il tempo per risolverli.

I documenti necessari possono cambiare in base alla storia e alle caratteristiche della proprietà, ma per una normale compravendita immobiliare occorre generalmente predisporre la documentazione relativa al proprietario, alla provenienza dell’immobile, al Catasto, alla situazione urbanistica, alla prestazione energetica e, quando presenti, al condominio o a eventuali mutui e ipoteche.

Vediamo quali sono i principali.

1. Documento di identità, codice fiscale e stato civile del venditore

Il primo gruppo di documenti riguarda naturalmente il proprietario.

Generalmente vengono richiesti:

documento di identità e codice fiscale;

documentazione relativa allo stato civile ed eventuali convenzioni matrimoniali o accordi patrimoniali.

Se il proprietario è una società, saranno invece necessari i documenti societari e quelli che attestano i poteri di chi interviene nella vendita.

Il Consiglio Nazionale del Notariato include questi documenti tra quelli normalmente necessari per predisporre una compravendita immobiliare.

2. Atto di provenienza dell’immobile

È il documento che dimostra in che modo il venditore è diventato proprietario della casa.

Può essere, ad esempio:

un precedente atto di compravendita;

un atto di donazione o una successione;

una divisione o un altro titolo con cui è stata trasferita la proprietà.

L’atto di provenienza è particolarmente importante perché permette al notaio di ricostruire la storia giuridica dell’immobile.

3. Planimetria catastale e dati catastali

Prima di vendere bisogna verificare che la planimetria depositata al Catasto corrisponda allo stato reale dell’immobile.

La normativa prevede infatti che nell’atto notarile siano indicati i dati catastali e il riferimento alla planimetria depositata e che venga dichiarata la corrispondenza tra questi dati e lo stato di fatto.

Questo significa che, se nel corso degli anni sono state effettuate modifiche alla distribuzione interna, spostati muri, realizzato un secondo bagno o modificati altri elementi rilevanti senza aggiornare la planimetria, la situazione deve essere verificata prima del rogito.

È quindi opportuno controllare per tempo:

planimetria catastale;

visura catastale;

intestazione dell’immobile;

corrispondenza con lo stato attuale della casa.

Un tecnico abilitato può verificare la situazione e, quando necessario, predisporre gli eventuali aggiornamenti. L’agenzia immobiliare che segue la vendita può assistere il proprietario anche in questa fase, aiutandolo a individuare il professionista più adatto, come un geometra, un architetto o un ingegnere, e a coordinare le verifiche necessarie.

4. Conformità catastale e conformità urbanistica sono la stessa cosa?

No. È una distinzione molto importante.

Il Catasto descrive fiscalmente e graficamente l’immobile, ma una planimetria catastale corretta non dimostra automaticamente che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Per verificare la situazione urbanistica bisogna ricostruire i titoli con cui l’immobile è stato costruito e successivamente modificato.

Possono quindi essere rilevanti, a seconda dell’immobile:

licenza o concessione edilizia;

permesso di costruire, DIA, SCIA o CILA;

eventuali condoni o sanatorie;

fine lavori, agibilità e altri provvedimenti edilizi.

Il Consiglio Nazionale del Notariato include infatti tra la documentazione normalmente richiesta al venditore anche i provvedimenti edilizi relativi alla costruzione e alle successive modifiche dell’immobile.

Questa è una delle verifiche più importanti da effettuare prima di mettere una casa in vendita. Sarà un tecnico abilitato a ricostruire e controllare la situazione urbanistico-edilizia dell’immobile, mentre l’agente immobiliare potrà affiancare il venditore nell’individuazione del professionista e nel coordinamento della documentazione necessaria alla vendita.