“Rent to buy”: ecco come si dividono le spese

Ecco come si dividono le spese nel «rent to buy»

Durante il contratto gli oneri straordinari spettano a chi mette in vendita l’immobile. Prendere in “affitto” un immobile, con la possibilità di diventarne proprietari entro una certa data, imputando a prezzo di acquisto una parte del canone indicata nel contratto. Se questa è in sintesi la definizione del cosiddetto rent to buy, il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23,) che ha introdotto la formula nel nostro ordinamento) disegna in realtà uno schema nuovo, che non è la semplice somma di locazione e compravendita. Con un assetto autonomo rispetto al contratto di affitto “ordinario”, e slegato ad esempio dalle norme vincolistiche imposte su durata minima, rinnovo automatico, disdetta, eccetera. Uno schema nel quale i rapporti tra concedente e conduttore sono regolati con il richiamo alla disciplina dell’usufrutto. Quali sono allora gli obblighi e i diritti delle parti? Il tema è tra quelli affrontati all’interno della Guida pratica per il cittadino presentata ieri a Roma dal Consiglio nazionale del Notariato insieme alle principali associazioni dei consumatori.

Il contratto di rent to buy (rtb) contiene una precisa descrizione dell’immobile. Se questo è arredato, il conduttore deve fare l’inventario: ma non si tratta di un compito inderogabile, così come si può anche evitare di fornire un’idonea garanzia. Che di solito, è la stessa prevista per la locazione, cioè un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità: questa cauzione si calcola sulla sola parte di canone relativa all’uso dell’immobile, e alla fine va restituita con gli interessi legali, o eventualmente imputata al prezzo di cessione. Delle due fasi in cui si articola il rtb – concessione del “godimento” della casa e trasferimento della proprietà – la seconda è infatti solo eventuale; e l’inquilino, al termine del periodo stabilito (“garantito” dalla trascrizione, vedi schede in alto), è libero di scegliere se acquistare o meno. Nel frattempo a carico del conduttore sono le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio. Nell’ordinaria manutenzione sono incluse le riparazioni di elementi accessori degli immobili, che si deteriorano per il loro normale uso, e quindi le spese relative per esempio interruttori, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, eccetera.
Di regola, invece, le riparazioni straordinarie dell’immobile e delle eventuali parti condominiali sono a cura del proprietario. Tranne quelle «rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» da parte del conduttore (art. 1004 c.c.). Per riparazioni straordinarie si intendono quelle per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, per la sostituzione delle travi, il rinnovamento anche solo di una parte dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostengo o di cinta; e anche tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e per la sostituzione degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, e così via).
Sulle somme spese, tuttavia, il conduttore deve corrispondere al proprietario gli interessi, come previsto dall’articolo 1005 c.c., per tutta la durata del rapporto (in mancanza di diverso accordo, il saggio di interesse è fissato dalla legge e attualmente pari allo 0,5%). Ma se il proprietario si rifiuta di eseguirle o le ritarda senza giusto motivo? Dopo averlo comunicato, il conduttore può farle eseguire di tasca sua, con diritto a vedersele rimborsate alla fine del rapporto. Le parti rispondono in solido degli oneri condominiali: se una delle due non paga la propria quota, insomma, l’amministratore può rivolgersi all’altra e pretendere il pagamento complessivo. Le legge non disciplina invece la ripartizione del compenso dovuto all’amministratore stesso; ma il servizio può farsi rientrare tra le spese ordinarie e quindi a carico del conduttore.

Il proprietario deve assicurare (e non pregiudicare) al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini convenuti. Se non lo fa, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito. O domandare la risoluzione del contratto e ricevere la parte dei canoni pagati quale corrispettivo del prezzo di vendita, più gli interessi legali (oltre a una penale aggiuntiva, se prevista). Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Se ci ripensa, o interrompe il versamento per un numero minimo di rate pattuito (non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e – se non previsto diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità. Mentre può chiedere l’adempimento in forma specifica (art.2931 c.c., cioè un’esecuzione forzata) nel caso l’inosservanza dell’inquilino riguardi un “obbligo di fare”, come quello di curare la manutenzione ordinaria.

Quando l’affare non si conclude, l’immobile va infine restituito nello stato in cui lo si è trovato.
Se alla riconsegna si riscontrano dei guasti, può esser trattenuto l’eventuale deposito cauzionale, con diritto del proprietario a pretendere il maggior danno. La descrizione puntuale di cauzioni, diritti di recesso, penali, e altre clausole “cautelative”, che la legge lascia liberi di inserire, si intreccia con il problema di definire la parte di canone “imputabile a corrispettivo”. È quello, sottolineano i notai, l’aspetto più delicato da affrontare in fase di trattativa contrattuale, visti i contrapposti interessi in gioco.

VANTAGGI E SVANTAGGI DELL’AFFITTO CON RISCATTO

1 – Il «contratto tipo» nel decreto Sblocca Italia

È un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, convertito in legge 164/14). In base al quale il proprietario-venditore consegna fin da
subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, dietro pagamento di un canone che comprende due distinte quote: una a copertura dell’utilizzo e l’altra da imputare a prezzo finale di vendita (pre-fissato). Dopo un lasso di tempo indicato nel contratto, il conduttore può decidere se acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati e saldando l’eventuale differenza.

2 – Meno vincoli rispetto alla locazione ordinaria

Il venditore mantiene la proprietà dell’immobile fin quando non viene pagato l’intero prezzo pattuito. Nel frattempo, non tiene inutilizzato l’alloggio e può addebitare i costi di gestione ordinaria al conduttore. Non è però soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione (dettata dalle leggi 392/78 e 431/98) e quindi alle regole relative a durata minima del contratto, automatico rinnovo, eccetera. A fronte del rinvio dell’effettiva vendita, riceve poi un beneficio economico: il diritto di incassare il canone nella sua duplice componente.
3 – Chi compra è garantito dalla trascrizione

Il futuro acquirente può godere subito dell’immobile e cominciare a pagarlo ratealmente. Ma la legge prevede che egli abbia solo la facoltà e non l’obbligo di comprare entro il termine pattuito. La trascrizione del contratto, la cui efficacia “prenotativa” si prolunga per l’intera durata dell’accordo (senza eccedere i dieci anni), gli offre inoltre una protezione contro la vendita a terzi e altri “inconvenienti” (ipoteche, pignoramenti). E durante il periodo di utilizzo dell’immobile, i costi a suo carico sono limitati alla sola manutenzione ordinaria; mentre il carico fiscale, per imposte dirette e locali, rimane a carico del venditore

4 – Il proprietario non ha certezze sulla cessione

I costi per le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. E se intende acquistare una nuova abitazione durante il rapporto di rent to buy, non può fruire dei benefici prima casa. Il venditore non può inoltre imporre al conduttore l’obbligo di comprare: può al massimo trattenere i canoni pagati a titolo di corrispettivo, se non viene completato l’acquisto. In caso di mancata restituzione dell’immobile, una volta cessati gli effetti del contratto (per scadenza del termine, per risoluzione, recesso, eccetera), dovrà invece ricorrere all’autorità giudiziaria, attivando un procedimento “ordinario” di rilascio.

5 – Si paga anche per la svalutazione del bene

Durante il periodo di godimento, il futuro acquirente viene escluso dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della locazione. Se decide di non dar seguito all’acquisto, perde inoltre la componente da imputare al prezzo finale così come pattuita nel contratto. Si tratta di una somma che può risultare alla fine consistente, nel caso la rinuncia all’esercizio del diritto di acquisto avvenga dopo un lungo periodo di utilizzo dell’immobile. E nel caso il canone comprenda anche una quota di ammortizzamento (a compensare il minor valore di mercato dell’immobile).

(Dario Aquaro, Il Sole 24ORE – Casa24, 3 dicembre 2015)

RENT TO BUY: una guida completa

Guida completa per il contratto “Rent to buy”

CHE COSA È IL RENT TO BUY?

Con il contratto di rent to buy, un immobile viene concesso in godimento a un soggetto al quale è anche attribuito il diritto di acquistarne la proprietà imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati

CHE DIFFERENZA C’È CON UNA LOCAZIONE?

Il contratto di locazione attribuisce il godimento del bene locato, ma non ne dà il diritto di acquisto

SI APPLICANO AL RTB LE REGOLE DELLA LOCAZIONE?

Il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull’usufrutto; all’Rtb non si applica la disciplina vincolistica prevista dalle leggi 392/1978 e 431/1998

TRA CHI PUÒ ESSERE STIPULATO?

Il Rtb può essere stipulato, sia come parte concedente che come parte conduttrice, da un soggetto “privato”, da un professionista, da un imprenditore individuale, da una società o da un qualunque altro ente diverso dalle società

L’RTB CONCERNE SOLO IMMOBILI ABITATIVI?

La legge parla genericamente di “immobili” e quindi il contratto si presta ad avere come oggetto sia edifici (indifferentemente abitativi o strumentali) sia appezzamenti di terreno

È UN CONTRATTO A FORMA VINCOLATA?

Si tratta di contratti a forma libera ma, se stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ne è possibile la trascrizione nei Registri immobiliari, ciò da cui deriva un effetto protettivo delle ragioni del conduttore

(Angelo Busani, Emanuele Lucchini Guastalla, Il Sole 24 ORE, 24 settembre 2014)

Il «rent to buy» non è affitto

La formula del «rent to buy» si configura come una fattispecie contrattuale nuova. È infatti facile osserverare come nel Dl 133/2014 (cosiddetto «Sblocca Italia») il legislatore abbia prestato particolare attenzione a conferire al contratto di rent to buy (Rtb) un assetto assai autonomo rispetto al contratto di locazione «ordinario». In altri termini, dal Dl 133/2014 emerge un contratto che non è qualificabile come uno «speciale» contratto di locazione, caratterizzato dalla sussistenza di una speciale clausola in base alla quale il conduttore ha il diritto di acquistare la proprietà del bene imputando a prezzo, in tutto o in parte i canoni pagati; ma uno schema contrattuale a sé stante rispetto alla «normale» locazione, e quindi caratterizzato da norme assai specifiche (e non da quelle che il Codice civile e la legislazione speciale rivolgono al «normale» contratto di locazione).

Per il fatto che è un contratto che si distacca dal «normale» contratto di locazione, si tratta anzitutto di definire il perimetro entro il quale l’Rtb si configura: al riguardo, può osservarsi che, nello schema del Rtb di cui al Dl 133/2014 rientrano tutti quei contratti dai quali sorga, per il conduttore, un diritto di godimento dell’immobile unitamente a un suo diritto d’acquisto del bene oggetto del contratto; e quindi può trattarsi, ad esempio, di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un’opzione di acquisto (e, pertanto, un diritto che il conduttore può esercitare o meno) oppure di un contratto che prevede un automatismo d’acquisto (e cioè viene pattuito che, con il pagamento dell’ultima rata il conduttore diviene ipso iure proprietario del bene, senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).

L’osservazione che l’Rtb non sia una locazione «qualificata» (ma un contratto diverso dalla locazione) è assai importante perché all’Rtb non dovrebbero rendersi applicabili, in particolare, le norme vincolistiche dettate dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo. Ne consegue, ad esempio, che il contratto di rent to buy è completamente svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo, Anche i rapporti tra concedente e conduttore non trovano fonte nella legislazione, ordinaria e speciale, in tema di locazione, ma direttamente dall’articolo 23 del Dl 133/2014 (e cioè la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme dell’usufrutto (è evidente che il legislatore stesso, andando a «pescare» la disciplina dell’Rtb nell’usufrutto e non nel contratto di locazione, vuole espressamente scavare un ampio fossato tra quest’ultimo e l’Rtb). In particolare, viene dunque disposto che:

a) il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto dell’Rtb, debba fare l’inventario e dare una cauzione al concedente (a meno che da questi obblighi il concedente non lo dispensi);

b) le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore;

c) sono pure a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione;

d) le riparazioni straordinarie (e cioè quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, muri di sostegno o di cinta) sono a carico del proprietario; peraltro, il conduttore deve corrispondere al proprietario l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie;

e) se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l’immobile riparato).

Resta poi il tema se, non trattandosi di una locazione in senso proprio, il concedente debba o meno ricorrere al procedimento di sfratto (ai sensi dell’articolo 658 Cpc) in caso di inadempimento del conduttore; oppure se egli debba procedere con un’azione esecutiva di rilascio, ai sensi dell’articolo 2930 del Codice civile. Al riguardo, l’articolo 23, comma 5, del Dl 133/2014, dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento.

Tra l’altro il rent to buy, al fine della sua trascrizione nei Registri immobiliari, deve necessariamente essere stipulato per atto notarile; e che, se l’obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all’esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.

Rent to buy a doppio binario

Nel mercato immobiliare si sono diffuse forme contrattuali che, pur assumendo configurazioni diverse, sono comunemente indicate con il termine di rent to buy. Si tratta di negozi che richiamano la figura della locazione-vendita, caratterizzati dal fatto di trasferire al locatario acquirente, già al momento della stipula, il pieno godimento dell’immobile a fronte del pagamento di canoni periodici di locazione, e di posticipare il passaggio della proprietà al successivo momento del pagamento del saldo del prezzo pattuito, il quale terrà conto – in tutto od in parte – di quanto già corrisposto per la locazione.

L’accordo può prevedere un patto vincolante per entrambe le parti di trasferire la proprietà del bene alla data stabilita, oppure solo una facoltà – normalmente del locatario – di trasferire il bene nel termine prestabilito. La Commissione norme di comportamento e di comune interpretazione in materia tributaria dell’Associazione italiana dottori commercialisti ed esperti contabili ha chiarito la questione con una massima. Poiché nella prassi con maggior frequenza si ricorre al contratto con facoltà, il legislatore, nel Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133, “Sblocca Italia”, all’articolo 23 ha introdotto alcune disposizioni, esclusivamente di carattere civilistico, volte a tutelare il locatario acquirente. Sotto l’aspetto tributario la particolarità di questo contratto e il fatto che parti contraenti possono essere soggetti aventi regimi fiscali diversi, pone molti interrogativi riguardo al corretto trattamento dell’operazione. La norma dicomportamento suggerisce un approccio basato su una prima essenziale dicotomia.

Quando il contratto di rent to buy contiene una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti, tanto da non necessitare più alcun atto di consenso ulteriore per il suo perfezionamento, ai fini fiscali, sia per le imposte sul reddito che per le imposte indirette, l’effetto del trasferimento della proprietà viene anticipato già alla stipula del contratto stesso; l’operazione sarà quindi assoggettata alla fiscalità della cessione assumendo come imponibile l’intero corrispettivo della cessione, e se il cedente è una impresa il ricavo tratto dalla cessione concorrerà per intero a formare il risultato imponibile dell’esercizio stesso, ed il bene sarà espunto dal bilancio d’esercizio entrando nella sfera contabile del locatarioacquirente il quale, se agisce in regime d’impresa, avrà titolo per conteggiare e dedurre gli ammortamenti .

Quando invece il contratto di rent to buy contiene un patto di futura vendita non vincolante per entrambe le parti, gli effetti civilistici e fiscali sono ricomposti, nel senso che il trasferimento della proprietà, sotto ogni profilo, avrà effetto alla data in cui l’opzione di acquisto (o di vendita) verrà esercitata dal soggetto titolato. In questo caso, la gestione degli adempimenti fiscali presenta degli aspetti differenti a seconda che la clausola contrattuale preveda che dal pagamento del corrispettivo stabilito per la vendita del bene siano sottratti i canoni di locazione nel frattempo corrisposti dal locatario-acquirente, oppure che il corrispettivo stabilito per la vendita venga diminuito nel suo ammontare dai canoni di locazione già corrisposti. Nel primo caso, infatti, si pone un tema di riqualificazione dei canoni di locazione in acconti a valere sul corrispettivo di vendita, il quale comporta interventi volti a rendere nel suo complesso omogenea la tassazione indiretta della vendita.

Qualora l’accordo di rent to buy fosse regolato da più contratti fra le medesime parti, il corretto trattamento civilistico e fiscale richiederebbe di valutare l’esistenza di un collegamento funzionale fra i contratti, la reale volontà delle parti e quindi l’apprezzamento delle risultanze di fatto. Infine, si può ritenere che questi concetti possano essere estesi, pur con i dovuti adattamenti, anche a contratti simili che abbiano per oggetto altri beni diversi dagli immobili.

– Il contratto denominato “rent to buy” produce, ai fini dell’Iva, dell’Imposta di Registro e delle Imposte Dirette, gli effetti della cessione del bene dal momento della stipula del relativo contratto, ove sia contestualmente convenuto il trasferimento a favore del locatario/acquirente del pieno possesso e godimento del bene e l’automatico trasferimento, vincolante per ambedue le parti del diritto di proprietà al momento del pagamento integrale del prezzo

– Ove la clausola di trasferimento della proprietà al momento dell’integrale pagamento del prezzo non sia vincolante per entrambe le parti ma solo per una di esse, gli effetti fiscali del trasferimento del bene si manifestano successivamente alla stipula del contratto “rent to buy”,cioè al momento della formale cessione del bene

(Giulio Boselli, Fabio Landuzzi, Il Sole 24 ORE – Norme e Tributi, 2 ottobre 2014)

Con l’obbligo d’acquisto il canone è esente da Iva

Ogni ragionamento sulla tassazione del contratto di rent to buy deve necessariamente prendere atto che, agli effetti dell’Iva (articolo 2, comma 2 del Dpr 633/1972), si devono considerare come “cessioni” le «locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti».

Pertanto, in tal caso, l’Iva si applica sull’intero prezzo pattuito per la futura vendita, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso dall’imposta.

Il caso affitto+compromesso

Alla medesima conclusione dovrebbe pervenirsi (in tal senso pare la circolare dell’agenzia delle Entrate n. 28/E del 21 giugno 2011), oltre che per i contratti nei quali il trasferimento si produce automaticamente senza necessità di ripetizione del consenso, anche nei casi (ad esempio, la combinazione di una locazione con un contratto preliminare di compravendita) in cui è prevista la successiva conclusione di un contratto di trasferimento.

Quest’ultimo, pertanto, dovrebbe essere registrato con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa perché relativo ad un’operazione soggetta a Iva.

L’ipotesi locazione+opzione

Diverso potrebbe essere, invece, il discorso se l’operazione di rent to buy venisse configurata come locazione combinata con un’opzione, in base alla quale l’inquilino, a una determinata scadenza e per un dato prezzo, abbia facoltà di acquistare la proprietà. In questo caso, infatti, dovrebbe ritenersi applicabile dapprima la disciplina Iva relativa al contratto di locazione e, successivamente, quella relativa al contratto di trasferimento, ma con le seguenti peculiarità a seconda di quale sia lo schema operativo concretamente adottato.

Le tre «vie»

Infatti, a questo riguardo, si profilano tre diverse vie:

a) se il prezzo di vendita fosse convenuto in un dato ammontare, senza imputare a prezzo i canoni versati (e quindi – per intendersi – come se fosse un corrispettivo dovuto per l’esercizio dell’opzione), l’Iva dovrebbe dapprima ordinariamente applicarsi sui canoni di locazione e poi su questo “prezzo” pattuito quale corrispettivo per l’esercizio dell’opzione;

b) se il prezzo di vendita fosse, invece, concepito come pagato periodicamente mediante la corresponsione dei canoni di locazione (e quindi imputando i canoni a prezzo, quali acconti del prezzo d’acquisto complessivamente dovuto dal conduttore/compratore), ogni “canone” dovrebbe essere trattato ai fini Iva come un acconto (se poi non tutto il canone vada computato come prezzo, ma in parte sia da considerare come corrispettivo del godimento del bene, allora questa parte dovrà essere tassata come se fosse il canone di una locazione);

c) qualora, invece, l’intero importo da corrispondere periodicamente fosse inizialmente qualificato solo come canone di locazione e, al momento della stipula della cessione, fosse imputato in tutto o in parte a prezzo, si avrebbe un’evidente duplicazione dell’imposizione rispetto alle somme prima qualificate e tassate come canoni di locazione e successivamente considerate nell’importo del prezzo della cessione.

Variazione di fatturazione

Inevitabile, in quest’ultimo caso, ricorrere alla variazione della fatturazione di cui all’articolo 26 del Dpr 63/1972, per sottrarre dalla imposizione come canoni di locazione quella parte del corrispettivo che viene imputata a prezzo; e alla restituzione dal venditore/concedente all’inquilino dell’Iva addebitata a quest’ultimo per rivalsa sui canoni di locazione.

(Angelo Busani, Il Sole 24 ORE – Norme e Tributi, 2 ottobre 2014)

Tratto da: Fiaip