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Affitti e Cedolare secca, alcuni chiarimenti

Cedolare secca sugli affitti, ecco alcuni chiarimenti.

Buona la revoca in carta libera

La modalità della dichiarazione, sottoscritta e con i dati identificativi del contratto e delle parti, potrà essere adottata fino all’individuazione di una regola definitiva

Revoca della cedolare secca anche in carta libera. E’ una delle indicazioni contenute nella circolare n. 20/E del 4 giugno. L’Agenzia delle Entrate è tornata così sull’imposta sostitutiva sugli affitti, con un documento dal format “domande e risposte”.

In attesa del modello ad hoc…
Come anticipato, fino alla definizione di una modalità di revoca “a regime”, i contribuenti che volessero rinunciare all’opzione per la tassazione sostitutiva possono farlo in carta libera, con una dichiarazione sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti. In alternativa, può far gioco il modello 69, utilizzato come schema di richiesta della revoca.

Comunicazioni buone fino al 1° ottobre
Per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, per i quali il locatore può scegliere la cedolare direttamente in dichiarazione, c’è tempo fino al prossimo 1° ottobre per inviare la raccomandata con cui si comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Sia nel caso l’acconto (dovuto) sia stato comunque versato sia se l’adempimento è saltato. In tale ipotesi, l’omesso versamento può essere sanato avvalendosi del ravvedimento operoso, utilizzando i codici tributo “1992”, per gli interessi, e “8913”, per la sanzione.
La possibilità di scegliere la tassa piatta persiste anche per quanti abbiano tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell’immobile abitativo, per il calcolo e il versamento dell’acconto Irpef 2011 (sempreché, ovviamente, ricorrano tutte le altre condizioni richieste). In questo caso, il locatore deve presentare istanza per la correzione del codice tributo, segnalando di considerare l’importo versato a titolo di acconto Irpef come acconto per la cedolare secca per il 2011. Il maggior versamento dell’acconto Irpef sarà indicato come acconto della cedolare secca, sia nel modello Unico 2012 sia nel 730/2012.

Acconto con opzione dal 2012
Chiarito anche il dubbio circa il versamento dell’acconto nel caso in cui, per un appartamento affittato e assoggettato a Irpef nel 2011, il proprietario decida di optare per l’imposta sostitutiva a partire da quest’anno. Nessuna incertezza, l’acconto 2012 non è dovuto.

Comunicazione valida fino a revoca
Se inviata entro i termini, non occorre “replicare” nelle successive annualità la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento del canone inviata all’inquilino in occasione della scelta per il regime alternativo espressa per il 2011. La cedolare secca, infatti, salvo revoca, è vincolante per tutta la durata del rapporto.

A ogni locatore la sua opzione
Il nuovo proprietario di un immobile già locato secondo il regime dell’imposta piatta, se intende applicare l’imposta sostitutiva, trattandosi di una scelta che incide sulla tassazione della persona, deve esercitare l’opzione a suo nome presentando il modello 69 entro 30 giorni dalla data del passaggio di proprietà per qualsiasi motivo esso sia avvenuto (eredità, donazione, acquisto) o, a patto che sussistano le condizioni, direttamente con la dichiarazione dei redditi.
La cedolare secca, infatti, in questo caso, perde l’efficacia per quanto riguarda l’imposta sul reddito; nulla da rifare, invece, fino al termine dell’annualità contrattuale, per le imposte di bollo e di registro.

Un contratto, due cedolari
Un altro quesito: un appartamento affittato, due proprietari e un contratto di locazione stipulato soltanto da uno dei due secondo le regole della cedolare secca. Qui occorre precisare che il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’abitazione è imputabile, per la parte spettante, pure al comproprietario che non compare nell’atto. Di conseguenza, anche lui può decidere di sostituire la relativa Irpef con la cedolare secca. Le modalità non cambiano, deve esercitare l’opzione nella dichiarazione dei redditi (in presenza delle condizioni che lo consentono) o con il modello 69 e inviare la preventiva comunicazione all’inquilino mettendolo al corrente di avere scelto la tassa piatta e di aver, quindi, rinunciato, all’aggiornamento del canone.

Fondo patrimoniale: “autonomia” per la sostitutiva
Il settimo punto della circolare affronta l’applicazione della cedolare secca nel caso di immobili affittati destinati a un fondo patrimoniale costituito da due coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia (articolo 167 cc), uno dei quali non risulta proprietario dell’abitazione, né titolare di altro diritto reale.
Tuttavia, secondo le regole del codice civile che disciplinano la gestione dei beni inseriti in un fondo patrimoniale, l’immobile è di entrambe le parti a prescindere dal proprietario originario, motivo per cui, in base alla normativa fiscale, il reddito fondiario che ne deriva va suddiviso a metà tra marito e moglie (articolo 4, comma 1, lettera b), del Tuir).
Dunque, chiariscono i tecnici dell’Agenzia, il coniuge non proprietario (se non per effetto del fondo patrimoniale) può optare autonomamente per il regime sostitutivo sui canoni da locazione.

Sotto i 30 giorni, niente contratto, nessuna comunicazione
Se l’abitazione è affittata allo stesso locatario, per meno di 30 giorni, come spesso accade nell’ipotesi di case per le vacanze, non occorre far sapere al villeggiante che si è optato per la tassa piatta né va comunicata la rinuncia all’aggiornamento del canone. E questo vale anche se la casa (ed eventuale pertinenza) viene data in locazione a persone diverse nel corso dell’anno. La comunicazione non dovrà essere inviata a nessuno dei locatari: l’importante è che per ognuno il rapporto non superi i 30 giorni complessivi (quindi anche se frazionati) nel periodo d’imposta.
Per queste situazioni (contratti di breve durata), infatti, non c’è obbligo di registrazione e il prezzo dell’affitto non è soggetto a variazioni.
Il proprietario aderisce alla cedolare secca al momento della dichiarazione dei redditi e, se registra il contratto volontariamente o in caso d’uso, la scelta così esercitata è valida anche per l’imposta di registro.

Basta il contratto per rinunciare all’aumento
Il conduttore che opta per il regime alternativo non deve ripetere con la comunicazione al locatario la sua intenzione di non aumentare il canone se tale scelta è stata già specificata nel contratto d’affitto.
L’ipotesi, infatti, viene associata a quella già esaminata e così risolta nella circolare 26/2011 in riferimento ai rapporti rientranti nel periodo transitorio del 2011 di applicazione del regime alternativo.

Fonte: Centro Studi Fiaip

Casa a Bordighera e IMU: ecco le aliquote

Imu a Bordighera

Approvate le aliquote della nuova tassa sugli immobili, l’ex Ici comunale, la cui prima rata, i residenti di Bordighera dovranno pagare entro il 18 giugno prossimo.

IMU Bordighera, ecco il quadro completo:

Calcolo sui terreni agricoli anche incolti: reddito dominicale del terreno (così come risulta dal catasto), da rivalutare del 25%, per i seguenti coefficienti:

• 110, nel caso di terreni appartenenti ed utilizzati da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali;

• 135, per tutte le altre tipologie di contribuenti.

Calcolo sui fabbricati: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i nuovi coefficienti di seguito riportati:

• 160, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

• 140, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;

• 60, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1° gennaio 2013;

• 80, per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5;

• 55, per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Calcolo per aree fabbricabili: valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno per aliquota ordinaria.

Detrazione annua per immobile: € 200

Detrazione per figli fino a 26 anni residenti con i genitori: € 50 a figlio ( massimo € 600 )

Aliquote per acconto

– ordinaria pari al 7,6 per mille

– ridotta per abitazione principale e pertinenze pari al 4 per mille

– ridotta per immobili rurali ad uso strumentale, pari al 2 per mille

IMU: notizie utili
La nuova tassa si può pagare in tre rate: giugno, settembre, dicembre. Il primo pagamento con la nuova imposta municipale sugli immobili avverrà il 16 di giugno.

La dilazione del pagamento in tre rate vale solo per l’abitazione principale e relative pertinenze. Le altre due scadenze sono fissate al giorno 16 di settembre e dicembre: dal 1° dicembre, anche con bollettino postale. Per ognuna delle prime due rate dovrà essere versato un terzo dell’imposta, calcolato applicando l’aliquota di base del 4 per mille e la detrazione di 200 euro più 50 euro per ogni figlio convivente che non superi i 26 anni.

A metà dicembre si verserà il saldo, facendo il conguaglio sulle rate precedenti e calcolando eventuali modifiche apportate da Comuni e Governo durante l’anno in corso. Comunque, l’Imu di potrà pagare anche due rate come al solito: la prima entro il 16 giugno con il 50% dell’imposta calcolata con aliquota di base e detrazione e l’altra entro il 16 dicembre a conguaglio. L’abitazione principale potrà usufruire dei benefici fiscali solo per un nucleo familiare. Per gli immobili di interesse storico e artistico la base imponibile è del 50%.

Per calcolare quanto pagare, vi invitiamo a visitare questo sito internet che contiene un comodo strumento per calcolare, gratuitamente, l’IMU dovuta per qualsiasi tipologia di immobile a Bordighera: www.calcoloimu.it

E, per conoscere i dati catastali della vostra casa a Bordighera, potrete recarvi nella nostra agenzia immobiliare di Bordighera, in Via Vittorio Emanuele n. 86 per ricevere GRATUITAMENTE la visura catastale della vostra proprietà.

Fonti: sanremonews.it e attico.it

Che cos’è l’ IMU – Imposta Municipale Unica

L’IMU è l’ Imposta Municipale Unica e:

entra in vigore a decorrere dal 2012 fino al 2014
riguarda i proprietari di immobili, i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie sugli immobili
riguarda i fabbricati, i terreni, le aree fabbricabili, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.
sostituisce l’ Irpef (per gli immobili non locati) – L’ addizionale regionale Irpef (per gli immobili non locati) – L’ addizionale comunale Irpef (per gli immobili non locati) – L’ ICI .
Le Aliquote sono : aliquota base dello 0,76% (7,6 per mille), che i Comuni possono aumentare o diminuire sino a 0,3 punti percentuali – Aliquota dello 0,4% (4 per mille) per l’abitazione principale e relative pertinenze (al massimo una per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7), che i Comuni possono aumentare o diminuire sino a 0,2 punti percentuali –
I Comuni possono ridurre l’aliquota base fino allo 0,4% (4 per mille) per gli immobili locati –
Per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, si ha diritto ad una detrazione pari a 200 euro nonché a un’ulteriore detrazione pari a 50 euro per ogni figlio, dimorante abitualmente e residente anagraficamente nella stessa, di età non superiore a 26 anni (fino ad un importo massimo aggiuntivo di 400 euro).
I Comuni possono elevare la detrazione, fino a concorrenza dell’ imposta dovuta.
La base imponibile è : la rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per: 160 per i fabbricati del gruppo catastale A (esclusi gli A/10) e delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 – 140 per i fabbricati del gruppo catastale B e delle categorie catastali C/3, C/4 e C/5 – 80 per i fabbricati della categoria catastale A/10 e D/5 – 60 per i fabbricati del gruppo catastale D (esclusi i D/5) – 55 per i fabbricati della categoria catastale C/1
Quando si versa : In due rate: 16 giugno e 16 dicembre (salvo diverse disposizioni comunali)

Le Agevolazioni al 55% sono state prorogate fino al 31.12.2012

L’Anit spiega che nel Decreto Anti Crisi firmato da Napolitano è stata inserita all’ultimo la proroga del provvedimento del 55% fino al 31 dicembre 2012 con l’attuale apparato normativo.

Secondo quanto riferisce l’Anit, nel Decreto “Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici”, il testo dell’art. 4 nella parte concernente le detrazioni cita: Nell’articolo 1, comma 48, della legge 13 dicembre 2010, n. 220, le parole “31 dicembre 2011” sono sostituite dalle seguenti: “31 dicembre 2012”. L’articolo 1 comma 48 della Legge di stabilità 2011 non faceva altro che prorogare il provvedimento delle detrazioni del 55% per gli interventi di riqualificazione energetica sugli edifici esistenti dal dicembre 2010 al dicembre 2011, allungando gli anni di detrazioni a 10.

Questo significa che per il 2012 nulla cambia: non cambia la percentuale di detrazione, non cambiano le opere detraibili, non cambiano gli anni di detrazione, non cambiano probabilmente le modalità ma soprattutto non cambia il clima di incertezza e l’impossibilità di effettuare interventi più importanti (anche dal punto di vista energetico) che in un solo anno non sono programmabili né tanto meno realizzabili.

Visto il periodo di crisi e viste le priorità del nuovo governo potremmo ritenere positivo questo piccolo risultato, ma non possiamo dimenticare tutti gli studi, le discussioni, le analisi economiche, energetiche e ambientali che hanno portato a definire degli obiettivi nel PAEE 2012. I risultati di questi gruppi di lavoro non possono essere dimenticati: ci auspichiamo che venga previsto in un prossimo documento legislativo un provvedimento più strutturato e soprattutto idoneo agli scopi di salvaguardia dell’ambiente ma soprattutto di aiuto alla ricrescita del settore edile.

Pietro Giordano, Adiconsum, spiega che «come risulta dai dati Enea, su 1 milione di interventi in 4 anni per 10 miliardi di euro di investimenti in 4 anni, il risparmio energetico conseguito al 2010 è stato di 5000/6000 GWh/anno e l’occupazione attivata è stata pari a 50000 posti di lavoro ogni anno. Gli interventi per il miglioramento dell’efficienza energetica delle abitazioni produce un risparmio anche in termini di penali da pagare come Paese, nel caso in cui non si raggiungessero gli obiettivi previsti per il 2020 (20% di risparmio energetico)».

Fonte: Newspages.it

Agevolazione prima casa: rinuncia al trasferimento

Rinunciare all’agevolazione “prima casa” è possibile se il richiedente non riesce a trasferire la residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto di acquisto dell’abitazione.
Questa opportunità è concessa, come chiarisce la risoluzione 105/E diffusa lo scorso 31 ottobre dall’Agenzia delle Entrate, in considerazione del fatto che il trasferimento di residenza costituisce una dichiarazione di intenti, cui l’acquirente si impegna a tener fede in un momento successivo alla stipula dell’atto.
Non è invece possibile rinunciare volontariamente all’agevolazione nel caso in cui risultino assenti i requisiti di cui si è dichiarato il possesso al momento dell’acquisto. In tal caso, infatti, la dichiarazione di essere nelle condizioni che legittimano la fruizione del beneficio, fatta al momento della compravendita, risulterebbe mendace.

18 mesi per richiedere la revoca
Entro diciotto mesi dall’atto di acquisto dell’immobile è, quindi, possibile rinunciare all’agevolazione “prima casa” senza incorrere nell’applicazione di sanzioni.
Non essendo ancora decorsi i termini, infatti, al contribuente non può essere imputato il mancato adempimento dell’impegno a trasferire la propria residenza nel nuovo comune.

Come ottenere la revoca
L’acquirente che non intende adempiere all’impegno di trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto è tenuto a presentare istanza di revoca all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo la riliquidazione dell’imposta.
Questa istanza deve essere presentata sia se l’atto è stato assoggettato ad imposta di registro sia in caso di applicazione dell’Iva.
Ricevuto l’avviso di liquidazione, basterà versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, oltre che gli interessi maturati a partire dalla data di stipula del contratto.

Fonte: Newspages

Riapertura termini per la rivalutazione delle aree edificabili

L’art.7, comma 2, lett.dd-gg, del D.L. 70/2011 dispone una nuova riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili, possedute da privati non esercenti attività commerciale, introdotta dall’art.7 della legge 448/2001, ed oggetto, nel tempo, di
diverse proroghe e riaperture di termini.

In sostanza, viene nuovamente ammessa la possibilità di rideterminare il valore d’acquisto dei terreni edificabili ed agricoli posseduti da privati non esercenti attività commerciale alla data del 1° luglio 2011, mediante la redazione di una perizia giurata di stima ed il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito, pari al 4% dell’intero valore rivalutato delle aree, da effettuarsi in unica rata entro il 30 giugno
2012, ovvero in 3 rate annuali di pari importo da corrispondere entro il 30 giungo di ciascuna delle annualità 2012, 2013 e 2014.

In sede di conversione in legge del citato D.L., tale possibilità è stata estesa alle società di capitali, ma limitatamente all’ipotesi in cui i relativi beni, “per il periodo di applicazione delle disposizioni di cui agli artt.5 e 7 della legge 448/2001” (che, in assenza di ulteriori
precisazioni, dovrebbe corrispondere al periodo 1° gennaio – 30 settembre 2002), siano stati oggetto di misure cautelari, per poi tornare, all’esito del giudizio, nella piena titolarità delle medesime società.

Al di fuori di questo caso specifico, resta fermo che la possibilità di rivalutazione non è ammessa ai titolari di reddito d’impresa, essendo consentita per i soli soggetti non esercenti attività commerciale, relativamente alle aree (edificabili o agricole) ed alle
partecipazioni, da questi possedute alla data del 1° luglio 2011.
Circa la possibilità di recupero della sostitutiva già pagata in occasione delle precedenti rivalutazioni, già l’originario testo del decreto legge ha introdotto importanti novità, confermate anche a seguito della conversione in legge del provvedimento.

In particolare, per coloro che si sono già avvalsi della facoltà di rivalutare le suddette aree ed intendano avvalersi nuovamente del beneficio, sono alternativamente riconosciute:

– la possibilità di detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata. Al fine del controllo della legittimità della detrazione, con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate di approvazione del modello di dichiarazione dei redditi, saranno individuati i dati da indicare nella dichiarazione stessa

– la possibilità di chiedere il rimborso della imposta sostitutiva già pagata, entro 48 mesi (ai sensi dell’art.38 del D.P.R. 602/1973), decorrenti dalla data di versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa all’ultima rideterminazione effettuata.

L’importo del rimborso non può essere comunque superiore all’importo dovuto in base alla nuova rideterminazione effettuata.
La possibilità di richiesta di rimborso, con le stesse modalità e termini di cui al punto precedente, è riconosciuta anche per i versamenti effettuati entro la data di entrata in vigore del decreto legge (ossia entro il 14 maggio 2011). In sostanza, viene ammessa
la facoltà di chiedere il rimborso anche per i contribuenti che abbiano, nel passato, operato una seconda rivalutazione dei propri immobili, ma che non intendano aderire all’attuale rideterminazione.

Anche questi potranno richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva già pagata, entro 48 mesi decorrenti dalla data di versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa all’ultima rideterminazione effettuata.
Nei casi in cui, alla data del 14 maggio 2011 (data di entrata in vigore del D.L. 70/2011), siano già decorsi 48 mesi dal versamento dell’imposta sostitutiva relativa all’ultima rivalutazione effettuata, la richiesta di rimborso può essere comunque fatta entro il
termine di 12 mesi a decorre dalla medesima data di entrata in vigore del decreto (ossia entro il 14 maggio 2012).
Le nuove disposizioni, in materia di recupero dell’imposta sostitutiva versata nelle precedenti rideterminazioni, superano quindi il passato orientamento dell’Amministrazione finanziaria che escludeva qualsiasi forma di compensazione dell’imposta e limitava la possibilità di richiederne il rimborso, ai sensi dell’art.38 del DPR 602/1973, solo nell’ipotesi in cui non fossero ancora trascorsi 48 mesi dal termine
di versamento della stessa.

Fonte: Ance