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Piano Casa: ecco le principali novità

Approvazione in via definitiva del Piano Casa

Ecco in sintesi i dettagli del Piano Casa che la Camera dei Deputati ha approvato in via definitiva: Legge di conversione del decreto legge n. 47/2014 (recante misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015).

–    Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione agevolati
Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota della cedolare secca attualmente prevista per i contratti di locazione stipulati a canone concordato (3+2)  nei Comuni ad alta tensione abitativa nella misura del 15% viene ridotta al 10% .

Una delle novità introdotte in sede di conversione è che il Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione economica) provvederà ad aggiornare l’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge in oggetto

–    Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati nei Comuni colpiti da calamità
Una delle misure fortemente volute da Fiaip ed accolta dal Parlamento in sede di conversione del decreto è quella relativa all’estensione – per il medesimo quadriennio 2014-2017 –  dell’aliquota del 10% della cedolare secca ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali, nei cinque anni precedenti l’entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge in esame, sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi

–    Detrazione delle spese per l’acquisto di mobili
Per il periodo dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014 le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici sono computate, ai fini della detrazione Irpef, indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni per gli interventi di ristrutturazione stessi

–    Lotta all’occupazione abusiva di immobili
Chiunque occupi abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza né l’allacciamento a pubblici servizi in relazione all’immobile stesso e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge.

A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto in esame, gli atti aventi ad oggetto l’allacciamento dei servizi di energia elettrica, di gas, di servizi idrici e della telefonia fissa -nelle forme della stipulazione, della volturazione, del rinnovo- devono riportare, a pena di nullità, i dati identificativi del richiedente e il titolo che attesti la proprietà, il regolare possesso o la regolare detenzione dell’unità immobiliare in favore della quale si richiede l’allacciamento.

I richiedenti devono, altresì, consentire, la verifica dei propri  dati e l’inserimento di questi ultimi negli atti sopra indicati, attraverso la consegna agli enti fornitori dei servizi, di “idonea documentazione” relativa al titolo che attesti “la proprietà, il regolare possesso o la regolare detenzione” dell’unità immobiliare, in originale o copia autentica, od il rilascio della  dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

–    Salvezza degli effetti delle sanzioni “civilistiche” per i contratti non registrati
Vengono fatti salvi, fino al 31.12.2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi di disposizioni – i commi 8 e 9 dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/’11 – non più in vigore in quanto dichiarate illegittime dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 50 del 14.3.2014.

Disposizioni attraverso le quali veniva previsto un meccanismo di sostituzione sanzionatoria della durata del contratto di locazione per uso abitativo e di commisurazione del relativo canone in caso di mancata registrazione del contratto entro il termine di legge nonché l’estensione di tale disciplina anche alle ipotesi di contratti di locazione registrati con un importo inferiore a quello effettivo e di contratti di comodato fittizio registrati.

–    Maggiori tutele per acquirenti di immobili da costruire
Viene disposto che l’acquirente di un immobile da costruire non possa rinunciare alle tutele previste dal D.lgs. n.122/2005 (contenente, per l’appunto, disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e che ogni clausola contraria sia nulla e debba intendersi come non apposta.
Vengono estese al coniuge dell’acquirente di un immobile da costruire alcune previsioni contenute nella relativa disciplina (in materia di diritto di prelazione e di esenzione e limiti alla esperibilità dell’azione revocatoria).

–    Finanziamenti al Fondo per l’accesso alle abitazioni in locazione ed al Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli
Vengono concessi nuovi finanziamenti per il Fondo per l’accesso alle abitazioni in locazione, previsto dalla L.n.431/1998 e per il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, introdotto dal D.L.n. 102/2013.

Fonte: Fiaip

Affitti: cedolare secca dal 15% al 10% per i 3+2

Il nuovo Governo, attraverso il cd piano casa, ha ridotto l’aliquota della cedolare secca dal 15% al 10% per i contratti a canone concordato.

Ma dello sconto fiscale, che presuppone una riduzione notevole rispetto alla tassazione ordinaria, possono usufruire solo alcune categorie di proprietari e a determinate condizioni:

  • Contratti a canone concordato 3+2 – Lo sconto fiscale vale solo per i contratti a canone concordato 3+2, stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa e che rispettino gli accordi territoriali tra sindacati degli inquilini e proprietari. I canoni devono essere inferiori a quelli di mercato e compresi tra la fascia minima e quella massima stabilita. Qui trovate l’elenco dei Comuni nei quali è possibile il contratto a canone concordato 3+2: http://www.confedilizia.it/ELENCO%20COMUNI%20ALTA%20TENSIONE%20ABITATIVA.htm 
  • Contratti già stipulati a canone concordato e con cedolare secca – Se l’alloggio era già affittato a canone concordato e si era già optato per la cedolare secca il vantaggio è automatico a partire dal 1 gennaio 2014
  • Contratti a canone concordato senza cedolare secca – Il proprietario può optare per la cedolare secca entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale. se il contratto è stato stipulato il 1 aprile può sceglire la cedolare secca entro il 30 inviando la raccomandata all’inquilino per rinunciare all’aggiornamento istat e presentando alle entrate il modello 69 o il nuovo rli
  • Contratti liberi – per i contratti a canone di mercato, la cedolare resta al 21%. Se vuole pagare il 10% il proprietario deve chiudere il contratto libero (presentando la risoluzione alle entrate al costo di 67 euro) e poi stipularne uno nuovo a canone concordato. sempre se l’opzione è possibile e vantaggiosa per il proprietario
  • Prelievo fiscale – prima dell’introduzione dell’ imu, i contratti a canone concordato godevano di importanti privilegi. Agevolazioni sparite con l’imu, senza contare che quest’anno si pagherà anche la tasi
  • Canone scontato affitti in nero – la sentenza della corte costituzionale che ha bocciato gli affitti super scontati non ha effetti sulla cedolare secca

Fonte: Idealista e Il Sole 24 Ore

Affitti e Cedolare secca, alcuni chiarimenti

Cedolare secca sugli affitti, ecco alcuni chiarimenti.

 

Buona la revoca in carta libera

La modalità della dichiarazione, sottoscritta e con i dati identificativi del contratto e delle parti, potrà essere adottata fino all’individuazione di una regola definitiva

Revoca della cedolare secca anche in carta libera. E’ una delle indicazioni contenute nella circolare n. 20/E del 4 giugno. L’Agenzia delle Entrate è tornata così sull’imposta sostitutiva sugli affitti, con un documento dal format “domande e risposte”.

In attesa del modello ad hoc…
Come anticipato, fino alla definizione di una modalità di revoca “a regime”, i contribuenti che volessero rinunciare all’opzione per la tassazione sostitutiva possono farlo in carta libera, con una dichiarazione sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti. In alternativa, può far gioco il modello 69, utilizzato come schema di richiesta della revoca.

Comunicazioni buone fino al 1° ottobre
Per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, per i quali il locatore può scegliere la cedolare direttamente in dichiarazione, c’è tempo fino al prossimo 1° ottobre per inviare la raccomandata con cui si comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Sia nel caso l’acconto (dovuto) sia stato comunque versato sia se l’adempimento è saltato. In tale ipotesi, l’omesso versamento può essere sanato avvalendosi del ravvedimento operoso, utilizzando i codici tributo “1992”, per gli interessi, e “8913”, per la sanzione.
La possibilità di scegliere la tassa piatta persiste anche per quanti abbiano tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell’immobile abitativo, per il calcolo e il versamento dell’acconto Irpef 2011 (sempreché, ovviamente, ricorrano tutte le altre condizioni richieste). In questo caso, il locatore deve presentare istanza per la correzione del codice tributo, segnalando di considerare l’importo versato a titolo di acconto Irpef come acconto per la cedolare secca per il 2011. Il maggior versamento dell’acconto Irpef sarà indicato come acconto della cedolare secca, sia nel modello Unico 2012 sia nel 730/2012.

Acconto con opzione dal 2012
Chiarito anche il dubbio circa il versamento dell’acconto nel caso in cui, per un appartamento affittato e assoggettato a Irpef nel 2011, il proprietario decida di optare per l’imposta sostitutiva a partire da quest’anno. Nessuna incertezza, l’acconto 2012 non è dovuto.

Comunicazione valida fino a revoca
Se inviata entro i termini, non occorre “replicare” nelle successive annualità la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento del canone inviata all’inquilino in occasione della scelta per il regime alternativo espressa per il 2011. La cedolare secca, infatti, salvo revoca, è vincolante per tutta la durata del rapporto.

A ogni locatore la sua opzione
Il nuovo proprietario di un immobile già locato secondo il regime dell’imposta piatta, se intende applicare l’imposta sostitutiva, trattandosi di una scelta che incide sulla tassazione della persona, deve esercitare l’opzione a suo nome presentando il modello 69 entro 30 giorni dalla data del passaggio di proprietà per qualsiasi motivo esso sia avvenuto (eredità, donazione, acquisto) o, a patto che sussistano le condizioni, direttamente con la dichiarazione dei redditi.
La cedolare secca, infatti, in questo caso, perde l’efficacia per quanto riguarda l’imposta sul reddito; nulla da rifare, invece, fino al termine dell’annualità contrattuale, per le imposte di bollo e di registro.

Un contratto, due cedolari
Un altro quesito: un appartamento affittato, due proprietari e un contratto di locazione stipulato soltanto da uno dei due secondo le regole della cedolare secca. Qui occorre precisare che il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’abitazione è imputabile, per la parte spettante, pure al comproprietario che non compare nell’atto. Di conseguenza, anche lui può decidere di sostituire la relativa Irpef con la cedolare secca. Le modalità non cambiano, deve esercitare l’opzione nella dichiarazione dei redditi (in presenza delle condizioni che lo consentono) o con il modello 69 e inviare la preventiva comunicazione all’inquilino mettendolo al corrente di avere scelto la tassa piatta e di aver, quindi, rinunciato, all’aggiornamento del canone.

Fondo patrimoniale: “autonomia” per la sostitutiva
Il settimo punto della circolare affronta l’applicazione della cedolare secca nel caso di immobili affittati destinati a un fondo patrimoniale costituito da due coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia (articolo 167 cc), uno dei quali non risulta proprietario dell’abitazione, né titolare di altro diritto reale.
Tuttavia, secondo le regole del codice civile che disciplinano la gestione dei beni inseriti in un fondo patrimoniale, l’immobile è di entrambe le parti a prescindere dal proprietario originario, motivo per cui, in base alla normativa fiscale, il reddito fondiario che ne deriva va suddiviso a metà tra marito e moglie (articolo 4, comma 1, lettera b), del Tuir).
Dunque, chiariscono i tecnici dell’Agenzia, il coniuge non proprietario (se non per effetto del fondo patrimoniale) può optare autonomamente per il regime sostitutivo sui canoni da locazione.

Sotto i 30 giorni, niente contratto, nessuna comunicazione
Se l’abitazione è affittata allo stesso locatario, per meno di 30 giorni, come spesso accade nell’ipotesi di case per le vacanze, non occorre far sapere al villeggiante che si è optato per la tassa piatta né va comunicata la rinuncia all’aggiornamento del canone. E questo vale anche se la casa (ed eventuale pertinenza) viene data in locazione a persone diverse nel corso dell’anno. La comunicazione non dovrà essere inviata a nessuno dei locatari: l’importante è che per ognuno il rapporto non superi i 30 giorni complessivi (quindi anche se frazionati) nel periodo d’imposta.
Per queste situazioni (contratti di breve durata), infatti, non c’è obbligo di registrazione e il prezzo dell’affitto non è soggetto a variazioni.
Il proprietario aderisce alla cedolare secca al momento della dichiarazione dei redditi e, se registra il contratto volontariamente o in caso d’uso, la scelta così esercitata è valida anche per l’imposta di registro.

Basta il contratto per rinunciare all’aumento
Il conduttore che opta per il regime alternativo non deve ripetere con la comunicazione al locatario la sua intenzione di non aumentare il canone se tale scelta è stata già specificata nel contratto d’affitto.
L’ipotesi, infatti, viene associata a quella già esaminata e così risolta nella circolare 26/2011 in riferimento ai rapporti rientranti nel periodo transitorio del 2011 di applicazione del regime alternativo.

Fonte: Centro Studi Fiaip