Ecco come si dividono le spese nel «rent to buy»

Durante il contratto gli oneri straordinari spettano a chi mette in vendita l’immobile. Prendere in “affitto” un immobile, con la possibilità di diventarne proprietari entro una certa data, imputando a prezzo di acquisto una parte del canone indicata nel contratto. Se questa è in sintesi la definizione del cosiddetto rent to buy, il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23,) che ha introdotto la formula nel nostro ordinamento) disegna in realtà uno schema nuovo, che non è la semplice somma di locazione e compravendita. Con un assetto autonomo rispetto al contratto di affitto “ordinario”, e slegato ad esempio dalle norme vincolistiche imposte su durata minima, rinnovo automatico, disdetta, eccetera. Uno schema nel quale i rapporti tra concedente e conduttore sono regolati con il richiamo alla disciplina dell’usufrutto. Quali sono allora gli obblighi e i diritti delle parti? Il tema è tra quelli affrontati all’interno della Guida pratica per il cittadino presentata ieri a Roma dal Consiglio nazionale del Notariato insieme alle principali associazioni dei consumatori.

Il contratto di rent to buy (rtb) contiene una precisa descrizione dell’immobile. Se questo è arredato, il conduttore deve fare l’inventario: ma non si tratta di un compito inderogabile, così come si può anche evitare di fornire un’idonea garanzia. Che di solito, è la stessa prevista per la locazione, cioè un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità: questa cauzione si calcola sulla sola parte di canone relativa all’uso dell’immobile, e alla fine va restituita con gli interessi legali, o eventualmente imputata al prezzo di cessione. Delle due fasi in cui si articola il rtb – concessione del “godimento” della casa e trasferimento della proprietà – la seconda è infatti solo eventuale; e l’inquilino, al termine del periodo stabilito (“garantito” dalla trascrizione, vedi schede in alto), è libero di scegliere se acquistare o meno. Nel frattempo a carico del conduttore sono le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio. Nell’ordinaria manutenzione sono incluse le riparazioni di elementi accessori degli immobili, che si deteriorano per il loro normale uso, e quindi le spese relative per esempio interruttori, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, eccetera.
Di regola, invece, le riparazioni straordinarie dell’immobile e delle eventuali parti condominiali sono a cura del proprietario. Tranne quelle «rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» da parte del conduttore (art. 1004 c.c.). Per riparazioni straordinarie si intendono quelle per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, per la sostituzione delle travi, il rinnovamento anche solo di una parte dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostengo o di cinta; e anche tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e per la sostituzione degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, e così via).
Sulle somme spese, tuttavia, il conduttore deve corrispondere al proprietario gli interessi, come previsto dall’articolo 1005 c.c., per tutta la durata del rapporto (in mancanza di diverso accordo, il saggio di interesse è fissato dalla legge e attualmente pari allo 0,5%). Ma se il proprietario si rifiuta di eseguirle o le ritarda senza giusto motivo? Dopo averlo comunicato, il conduttore può farle eseguire di tasca sua, con diritto a vedersele rimborsate alla fine del rapporto. Le parti rispondono in solido degli oneri condominiali: se una delle due non paga la propria quota, insomma, l’amministratore può rivolgersi all’altra e pretendere il pagamento complessivo. Le legge non disciplina invece la ripartizione del compenso dovuto all’amministratore stesso; ma il servizio può farsi rientrare tra le spese ordinarie e quindi a carico del conduttore.

Il proprietario deve assicurare (e non pregiudicare) al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini convenuti. Se non lo fa, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito. O domandare la risoluzione del contratto e ricevere la parte dei canoni pagati quale corrispettivo del prezzo di vendita, più gli interessi legali (oltre a una penale aggiuntiva, se prevista). Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Se ci ripensa, o interrompe il versamento per un numero minimo di rate pattuito (non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e – se non previsto diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità. Mentre può chiedere l’adempimento in forma specifica (art.2931 c.c., cioè un’esecuzione forzata) nel caso l’inosservanza dell’inquilino riguardi un “obbligo di fare”, come quello di curare la manutenzione ordinaria.

Quando l’affare non si conclude, l’immobile va infine restituito nello stato in cui lo si è trovato.
Se alla riconsegna si riscontrano dei guasti, può esser trattenuto l’eventuale deposito cauzionale, con diritto del proprietario a pretendere il maggior danno. La descrizione puntuale di cauzioni, diritti di recesso, penali, e altre clausole “cautelative”, che la legge lascia liberi di inserire, si intreccia con il problema di definire la parte di canone “imputabile a corrispettivo”. È quello, sottolineano i notai, l’aspetto più delicato da affrontare in fase di trattativa contrattuale, visti i contrapposti interessi in gioco.

VANTAGGI E SVANTAGGI DELL’AFFITTO CON RISCATTO

1 – Il «contratto tipo» nel decreto Sblocca Italia

È un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, convertito in legge 164/14). In base al quale il proprietario-venditore consegna fin da
subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, dietro pagamento di un canone che comprende due distinte quote: una a copertura dell’utilizzo e l’altra da imputare a prezzo finale di vendita (pre-fissato). Dopo un lasso di tempo indicato nel contratto, il conduttore può decidere se acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati e saldando l’eventuale differenza.

2 – Meno vincoli rispetto alla locazione ordinaria

Il venditore mantiene la proprietà dell’immobile fin quando non viene pagato l’intero prezzo pattuito. Nel frattempo, non tiene inutilizzato l’alloggio e può addebitare i costi di gestione ordinaria al conduttore. Non è però soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione (dettata dalle leggi 392/78 e 431/98) e quindi alle regole relative a durata minima del contratto, automatico rinnovo, eccetera. A fronte del rinvio dell’effettiva vendita, riceve poi un beneficio economico: il diritto di incassare il canone nella sua duplice componente.
3 – Chi compra è garantito dalla trascrizione

Il futuro acquirente può godere subito dell’immobile e cominciare a pagarlo ratealmente. Ma la legge prevede che egli abbia solo la facoltà e non l’obbligo di comprare entro il termine pattuito. La trascrizione del contratto, la cui efficacia “prenotativa” si prolunga per l’intera durata dell’accordo (senza eccedere i dieci anni), gli offre inoltre una protezione contro la vendita a terzi e altri “inconvenienti” (ipoteche, pignoramenti). E durante il periodo di utilizzo dell’immobile, i costi a suo carico sono limitati alla sola manutenzione ordinaria; mentre il carico fiscale, per imposte dirette e locali, rimane a carico del venditore

4 – Il proprietario non ha certezze sulla cessione

I costi per le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. E se intende acquistare una nuova abitazione durante il rapporto di rent to buy, non può fruire dei benefici prima casa. Il venditore non può inoltre imporre al conduttore l’obbligo di comprare: può al massimo trattenere i canoni pagati a titolo di corrispettivo, se non viene completato l’acquisto. In caso di mancata restituzione dell’immobile, una volta cessati gli effetti del contratto (per scadenza del termine, per risoluzione, recesso, eccetera), dovrà invece ricorrere all’autorità giudiziaria, attivando un procedimento “ordinario” di rilascio.

5 – Si paga anche per la svalutazione del bene

Durante il periodo di godimento, il futuro acquirente viene escluso dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della locazione. Se decide di non dar seguito all’acquisto, perde inoltre la componente da imputare al prezzo finale così come pattuita nel contratto. Si tratta di una somma che può risultare alla fine consistente, nel caso la rinuncia all’esercizio del diritto di acquisto avvenga dopo un lungo periodo di utilizzo dell’immobile. E nel caso il canone comprenda anche una quota di ammortizzamento (a compensare il minor valore di mercato dell’immobile).

(Dario Aquaro, Il Sole 24ORE – Casa24, 3 dicembre 2015)